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[칼럼] 도심흉물로 방치된 옥포랜드, 해법은 없는가?- 워터프론트 경관과 조화를 이룬 ‘은퇴자마을’ 조성을 대안으로 제시
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승인 2006.04.25  00:00:00
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땅이 부족하다고 아우성인 옥포지역에는 십여년이 넘게 방치되고 있는 대형시설이 3군데나 있다. 고현방면에서 차를 달리다 옥포고개에 올라서면 왼편에 보이는 한려호텔이 공사 중에, 그리고 오른쪽 건너 산자락에서 1987년 10월 개관직전 부도처리된 이후 새로운 투자자도 인수를 포기하는 바람에 지금까지 방치되고 있는 힐사이드호텔이, 그 옆 바다쪽 산허리에는 놀이농산으로 조성된 옥포랜드가 사업부진으로 개장이후 얼마 안가 문을 닫았다.

비교적 넓은 부지를 가진 옥포랜드의 경우 권리자의 의사와 상관없이 당초 행정기관으로부터 허가받은 목적으로 다시 운영하는 것이 거의 불가능에 가까운 것이 현실이지만 시설을 재활용하거나 변경하는 것 또한 대단히 어렵다.

시설이 위치하고 있는 곳이 도시계획을 먼저 바꾸지 않으면 극히 제한적인 용도로밖에 활용할 수 없는 도시자연공원구역으로 지정되어 있어 공익목적 외의 사유를 전제로한 사업내용의 변경이 여의치 못하고 본래의 사업목적을 유지하기에는 소규모 놀이시설의 경쟁력이 갈수록 떨어지고 있다는 점이 걸림돌이다.

힐사이드호텔과 옥포랜드가 위치한 옥포중앙공원은 옥포ㆍ덕포ㆍ파랑포 일대를 포괄하고 있으며 전체면적은 총 585필지에 약 73만여평으로 이곳은 향후 거가대교 연결도로의 인터체인지가 조성될 곳이기도 하다. 1973년 6월에 도시자연공원으로 지정되었으며 공원의 기본 계획과 내용은 1993년 5월에 결정되었다.

주요시설계획으로는 힐사이드호텔과 옥포랜드 그리고 옥포대첩기념공원과 옥포운동장은 이미 계획 또는 조성 중에 있던 시설들을 포함하는 개념으로 반영되었으며 그밖에 산림욕장ㆍ야영장ㆍ오토 캠프장 등의 휴양시설, 유희시설, 야외 조각장과 도서관ㆍ운동시설ㆍ유스호스텔 등과 같은 시민 편익시설, 전망대와 해변 휴게소 등을 포함하여 모두 8개 테마에 32개 시설들을 담고 있다.

그러나 옥포대첩기념공원(2만5천여평의 부지에 70여억원의 사업비로 1991년 12월 착공되어 1996년 05월 준공)과 주민반대와 토지매입 난항으로 어려움을 겪다 얼마 전 개장한 옥포공설운동장을 제외하면 옥포중앙공원 내의 대부분의 시설개발이 가시화되지 못하고 있고 있으며 개발된 곳마저도 사업본래의 목적을 상실하고 있다.

그 가운데서도 옥포동 산71의 19번지외 18필지 약 4만여평의 부지에 자리잡은 옥포랜드는 상당한 규모의 사업비를 투자하여 바이킹ㆍ회전목마ㆍ눈썰매장 등 11개 종류의 놀이시설, 수영장과 각종 부대시설을 갖춘 관광리조트 시설로 문을 열었지만 사업부진으로 2년을 채우지 못하고 1999년 5월 문을 닫은 이후 지금까지 도심의 흉물로 방치되고 있다.

도심부에 인접한 도시자연공원의 중심부에 위치한 옥포랜드의 방치는 도시자연공원 본래의 목적에도 부합하지 않을뿐더러 도시경관의 저해, 도심부 과밀현상을 완화해 줄 녹지공간으로써의 기능도 기대하기 어렵게하고 있지만 행정기관이나 사업자로부터 구체적인 대책방안도 나오지 못하고 있어 당분간은 계속 지금과 같은 상태로 방치될 것으로 보여 문제의 심각성을 더해 주고 있다.

시민들에게 자연 속에서 휴식과 활력을 제공한다는 도시자연공원의 취지를 훼손하지 않으면서도 도심의 흉물로 7년 동안이나 방치되어온 옥포랜드의 이미지를 개선시킬 방안을 고민해 보고자 한다.

먼저, 토지의 용도가 도시자연공원구역으로 한정된 곳이라는 점에서 무리한 용도지역 변경은 특혜시비에 휘말릴 가능성이 크다는 점에서 행정기관 또는 시설관리공단에서 부지와 시설을 일괄 매입한 후 공공용도 또는 시민들이 이해할 수 있는 합리적인 방향으로 개발할 필요가 있을 것이다.

둘째, 개발을 추진하더라도 유흥가와 주택의 혼재 및 과밀 등으로 주거환경이 급격히 나빠지고 있는 옥포지역의 생활환경을 감안하여 완충과 과밀해소라는 도시자연공원 본래의 취지를 계속해서 살리는 것이 바람직하다.

셋째, 개발에 소요되는 비용은 공공기관 주도의 개발이라는 성격을 감안하여 행정기관에서 먼저 집행하되 추후 수익자로부터 적극 회수하여 잉여금을 재투자하는 방향으로 계획하는 것이 바람직할 것이다.

이러한 특혜시비의 원천적인 차단, 해당지역에 지정된 용도지역의 본래 취지 유지 및 사업비용에 대한 수익자부담원칙이라는 원론을 놓고 볼 때 방치된 옥포랜드의 사업지역을 행정기관이 주관하여 옥포항의 워터프론트 경관과 조화를 이룬 연금생활자촌 즉, 양대 조선소 및 지역기업에서 퇴직한 근로자를 위한 은퇴자마을을 조성하는 계획은 현실성을 가진 대안의 하나로 충분하다고 생각한다.

옥포중앙공원의 일부에 해당하는 방치된 사업부지를 자연경관과 조화로운 개발과 이용이 가능한 풍치지구로 지정함과 동시에 건폐율과 용적율을 최소화한 단독주택 중심의 전용주거지역으로 용도지역을 변경하고 절개가 아닌 식생과 자연경사면을 최대한 살린 노단식 건축방식을 적용한 몇가지 표준설계도서로 가이드라인을 규정한다면 늘 부럽게 생각해왔던 외국 휴양지에서나 볼 수 있는 바다와 언덕 위 숲 속의 그림같은 집들이 어우러진 환상적인 경관을 만들 수 있을 것으로 기대된다. 여기에다 옥포항을 사이에 두고 마주보고 있는 대우조선해양의 야경과 어울러져 한국은 물론 세계 어디에 내놓아도 손색없는 비경을 창출하게 될 것이다.

이와 같은 용도가 방치된 도시자연공원구역내의 시설에 대해 합리적인 방향으로의 용도지역 변경은 도시자연공원으로 묶어둘 필요가 없는 지역은 적극 해제함으로써 과다한 공원조성에 따른 지방자치단체의 재정부담을 줄이고 공원구역 안의 땅 소유자들에게는 개발행위를 부분 허용해 사유재산 피해를 최소화할 수 있는 방안을 찾는데 적극 나서고 있는 정부의 정책방향에도 부합되는 일로 생각된다.

또한 산허리를 완만하게 돌아가는 도로는 차도와 인도를 분리하여 산책로를 확보하며 바다를 보면서 시원하게 티샷을 날릴 수 있는 골프연습장도 만들고 앞바다의 형제섬을 중심으로 목재보도와 낚시잔교도 시설한다면 도시자연공원의 기능은 물론 훌륭한 관광자원으로도 손색이 없을 것이다.

은퇴자마을은 외국이민에서 돌아온 사람들을 대상으로한 남해군의 독일마을이 유명하며 최근에는 경북 성주군이 적극 유치에 나서고 있는 가운데 농림부에서도 10월경 전국 10여개 지방자치단체를 대상으로 지원사업을 펼칠 예정으로 있다.

다른 지역들이 은퇴자마을을 어느 정도 경제적 기반을 가진 상태에서 귀향을 희망하는 노년인구에 의한 지방자치단체의 정주인구 확대라는 측면에서 적극성을 보이는 반면 거제지역의 경우 지역경제의 약 70%를 조선산업이 담당하고 있다는 말이 나올 정도로 의존비율이 크며 조선소에 몸담고 있는 사람들의 대부분이 외지에서 온 사람들이라는 점에서 노령인구 즉, 조선소 퇴직자들을 계속해서 거제시민의 일원으로 끌어안기 위한 대책 마련이 요구되는 시점이라는 점에서 중요한 의미를 가진다.

퇴직금과 연금 등으로 생활하게 될 봉급생활자 출신 퇴직자들이 입주하게 될 은퇴자마을은 행정기관이 확보한 시유지를 활용하여 부지조성 후 분양 또는 장기 임대하는 방식을 채택하고 주택을 담보로 금융기관으로부터 일정 기간 일정 금액을 연금방식으로 지급받는 장기주택저당대출인 역모기지론을 활용하면 입주비용을 대폭 줄일 수 있다. 또한 은퇴자마을은 자녀와 동거하는 기간동안에는 주거전용으로, 그 이후부터는 여행자들을 위한 소규모 펜션으로 자유롭게 전환이 가능하여 퇴직자들의 소득의 창출은 물론 마을의 활력을 유지할 수 있는 장점도 있다.

2004년도에 이미 평당분양가 600만원대를 돌파한 적이 거제지역의 아파트 시장은 일부 업체의 공급분의 경우 전용면적 25.7평형대(대지지분 13평 이하)의 분양가가 2억원을 상회하고 있다. 이러한 시점에서 도심에 인접한 위치에 대지면적 200여평에 건축연면적 30여평의 소규모 펜션으로도 운영이 가능한 바닷가 언덕 위 숲 속의 그림같은 전원주택을 보다 더 저렴하게 공급할 수 있는 은퇴자마을조성계획은 가격과 내용 측면에서 충분한 경쟁력을 가질 것으로 생각한다.

지금까지 제안된 은퇴자마을 구상은 지역의 인구특성 및 토지이용 상황이라는 특수한 환경을 바탕으로한 아이디어의 시작에 불과하며 넘어서야할 과제들도 하나 둘이 아니다. 따라서 권리자와의 협의도 필요하고 도시계획, 관광, 지역경제, 노인복지, 금융 등 세부적인 계획들이 하나의 틀로 모아지고 법률적인 제약도 해소하게 될 때 비로소 실행력을 보증하게 될 것이다.

방치된 옥포랜드 부지를 활용한 은퇴자마을조성계획이 도시자연공원의 기능회복과 노령인구의 사회적 대안의 하나라는 측면에서 행정기관이 중심이 되고 퇴직자를 위한 직원복지 차원에서 양대 조선소를 중심으로한 지역기업과 노동조합이 적극 관심을 가져줄 것을 기대한다.

글 이수호 / 이수호해양개발연구소 (http://oceanlove.com.ne.kr) 대표

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