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고현에 분양을 시작하는 롯데인벤스 아파트의 분양가가 최근에 알려졌다. 알려진 바에 따르면 이 중대형 아파트의 분양가는 평당
603만원(39평)~635만원(66평)이다. 이는 거제지역 평당 분양가(또는 롯데아파트 예정부지 인근의 아파트 분양가)가
430만원선임을 감안하면, 또한 근거가 불분명한 고액의 분양가로 논란이 되었던 지난해 대동피렌체가 400만원대의 분양가였음을
감안하면, 불과 1년이 지난 지금 ‘롯데’라는 브랜드 이미지를 무기로 평당 200만원 이상을 넘어서는 폭등세를 보여주는 것이라 하지
않을 수 없다.
우리 거제경실련은 이 문제에 대해 대단히 깊은 우려와 항의를 표시한다. 동시에 분양가를 적정한 수준으로
낮출 것을 강력히 촉구한다. 롯데아파트의 고액분양가가 단순히 이 아파트에 입주할 여력이 있는 300명 남짓한 부유층의 문제로 간단히
넘겨버리기에는 너무도 많은 문제점을 내재하고 있기 때문이다.
첫째, 건설업체의 과도한 이익추구다. 자본주의 사회에서 이윤을 목적으로 하지 않는 사기업이란
존재할 수 없음은 주지의 사실이다. 하지만, 그 이윤이란 적정하고 합리적인 수준에서 결정되어야 한다는 사실 또한 명백하다. 99년
분양가 자율화조치 이후(그럼에도 건설업체의 요구대로 세계유일의 선분양특혜를 제공하였다) 서울지역의 아파트 분양가는 5년 사이에 3배
상승하였다.
5년 사이의 표준건축비의 상승이나 물가 상승률이 1년에 5%를 넘지 않았던 사실에 비추어 이는 분명히
푹리다. 작년 도시개발공사(이는 공기업이다)가 공개한 서울 상암7단지의 분양가에 따르면 분양가 대비 평당수익률이 40%로 나타났다.
이는 분양가 전체에서 분양원가가 차지하는 비율이 60% 정도라는 것을 의미한다. 민간회사가 시공, 분양하는 민간아파트의 수익률이
이보다 지극히 낮을 것이라 기대하기는 어렵다.
대략적인 짐작으로 보건대 롯데인벤스 아파트의 분양수익은 평당 200만원을 넘어설 것으로 보인다. 롯데인벤스가 밝힌 그대로
인용하더라도 토지매입비 평당 130만원 선(평당 매입비 250만원, 용적율 200%감안, 물론 이보다 낮을 가능성이 높다), 건축비
평당 240만원(건교부 고시 표준건축비 230만원), 기타비용 평당 40만원(일반적인 광고비, 모델하우스 운영비 등) 선이다.
결국 평당 410만원 이내에서 분양원가가 결정될 가능성이 높다. 그렇다면 평당 분양가(평균)를 620만원으로 보았을
때, 약 210만원 정도의 평당 분양수익이 발생하게 되는데 이는 세대당(40평기준) 8천4백만원, 전세대(330세대 기준)
277억원에 이르는 수익금이 발생한다.(분양가대비 약 35%의 수익률인 셈이다). 아무리 고급자재를 쓰고 옵션 품목을 포함시킨다
하더라도 그것이 표준건축비와 어느 정도의 차이를 가져올 것인지 의구심을 갖지 않을 수 없다. 과연 우리는 이 수익금의 어느 정도를
적정이윤으로 보아야 할 것인가?
둘째, 과도한 분양가는 주택가격의 끝없는 상승을 초래한다. 지금껏 수도권 집값의 폭등의 뒷면에는
새로 지은 아파트의 치솟는 분양가가 있었다는 사실은 공지의 사실이다. 분양가 인상은 기존 주택의 매매가를 상승시키고, 매매가격의
상승은 분양가를 다시 끌어 올리는 악순환이 반복되어 온 것이다.
이는 서민들의 내집 장만의 꿈을 박탈하고 빈부격차를 확대시키는 장본인이 되는 것이다. 최근 몇 년간의 새아파트 분양가의 인상과
기존 아파트 매매가격과의 상승관계를 보면 이는 거제지역에서도 분명히 예외가 아니다. 롯데 인벤스가 이 정점에 서 있는 것이다. 롯데의
이 분양가가 사실로 된다면, 앞으로 거제에서의 아파트 분양가는 더욱 치솟을 수 밖에 없다.
셋째, 거제를 투기지역으로 몰고갈 가능성이 농후하다. 이는 19만 거제시민 모두의 재산권행사와
직결된 문제다. 현재 거제시 주택보급률은 102%로 이미 공급이 수요를 초과하였다. 그럼에도 계속적으로 신규 아파트가 분양의 꼬리를
물고 있다는 것은 1가구 2주택이 늘어나고 있다는 것이며, 이는 곧 투기의 목적이 커짐을 의미한다.
이러함에도 불구하고 분양가가 끝없이 높아져 갈 경우, 거제시는 정부로부터 아파트 투기지역(주택거래허가지역)으로 지정될 가능성이
대단히 높다. 이미 올 초에 거제시가 토지투기과열 대상지역으로 검토된 적이 있음을 기억해야 한다. 문제는 이렇게 되었을 경우,
아파트매매에 있어 공시지가가 아닌 실거래가로 양도소득세를 내야 하는 지경에 이르게 된다. 공시지가 3,400만원의 아파트가
9,300원의 실거래가로 신고하게 되면, 그 차액에 대한 38%, 즉 약 2,000만원의 소득세비용이 발생하는 것이다. 이것이 어디
한 두 사람만의 문제인가. 결국 건설업체의 이윤추구 전략에 거제시민 전체가 피해를 입게 될 것은 자명하다.
이와 관련하여 우리는 거제시가 시민의 대표기관으로써 거제시민을 위한 강력한 행정지도를 펴 나가기를 촉구한다. 필요하다면 인허가
과정에서 신고된 분양가 관련 내역도 공개해야 하고, 허위신고 여부를 철저히 가려내야 한다. 나아가 사업주에게 분양가를 낮출 것을
엄중히 요구해야 한다. 현재 상황이 계속될 경우, 거제시를 투기지역 대상에서 제외시킬 방안이 있는가? 지금이야 말로 부여된 모든
권한을 동원하여 분양가를 낮추는데 전력투구해야 하는 것이 옳지 않은가. 그렇지 않을 경우, 아무런 대처방안 없이 분양가 자율화란
명분뒤에 숨어 방관만 하고 있다가는 무능시정이라는 비난도, 유착과 비리의혹도 피해갈 수 없을 것이다.
거제경실련은 아파트 분양가 및 거래가격의 거품빼기 운동을 통해 서민주거안정을 위해 지속적인 운동을 펼쳐나갈 것이다. 그런 점에서
토지개발공사에 의해 진행 중인 장평택지개발사업 역시, 그 토지 분양가의 부당이익 여부를 밝히는 작업에 착수할 것이다. 국민의
주거안정을 위해 일해야 할 공기업인 토개공이 택지개발로 폭리를 취하고, 이 토지를 분양받은 민간업체가 또다시 높은 아파트 분양가를
책정하는 따위의 행위를 지켜볼 수 만은 없기
때문이다.
2004. 7. 15
거제경제정의실천시민연합 | 
