- 공동주택에 대한 오해와 불합리한 거래관행들
- 투자가치에 이어 가족구성원의 나이와 사회적 활동범위를 고려해야

2005년 한 해 동안 거제시에 세워진 아파트는 3천 166세대이며 2천 849세대의 아파트가 사업승인을 받았다. 지난해 말을 기준으로 시공 중에 있는 아파트 물량은 4천 83세대며 2천 604세대는 미착공상태에 있는 것으로 조사되었다.

2004년말 기준 주택에 관한 거제시 통계자료를 들여다보면 총 58,536가구 주택 가운데 아파트는 33,701채로 전체의 57.57%를 차지하여 단독주택의 32.67%의 거의 두 배 가까이에 이르고 있다. 2003년도의 55.76%에 비해 1.81% 늘어난 수치이다.

천차만별인 아파트 가격의 상대비교 기준들

아파트가 어느 순간 우리 생활의 일부분으로 자리를 잡았고 단독주택에 비해 규격품에 가깝다고 할 수 있지만 시민들의 아파트의 선택이나 가치에 대한 평가기준은 상황에 따라 들쑥날쑥하고 분위기에 휩쓸리고 있는 것이 현실이다.

은행이나 부동산 취급회사, 공인중개사사무소 등의 홈페이지에 전국 아파트를 대상으로 비교가격을 제시하는 곳이 여러 곳 있지만 이들 가격들이 과연 합리적인 금액일까에 대해서는 선뜻 확신을 하기 어려운 것도 사실이다.

아파트 가격을 형성하는데 중요하게 작용하는 외부적 요인에는 광역 또는 지역 내 위치 조건, 택지 또는 주거지로써의 적합성, 공공 및 편의 시설의 인접 여부, 시공사의 신뢰도, 정주권내 인구 특성에 따른 평형 및 평면 선호도, 경제흐름이나 수요 및 공급의 균형과 같은 사회적 조건 등이 해당된다.

가격에 영향을 미치는 내부적 요인들로는 단지의 크기, 대지형상 및 경사 등의 조건, 건물연령, 방향 및 동 배치 구조, 용적률과 건폐율, 단위세대의 평면배치, 안목치수 적용여부 등이 해당된다.

이 가운데 아파트의 실질가치를 결정하는 매우 중요한 요소이지만 소비자들이 외형만보고 쉽게 파악하기 어렵거나 오해를 하기 쉬운 기준으로는 용적률과 분양면적 그리고 안목치수가 있다.

용적률은 아파트의 미래가치를 결정하는 요소

'용적률(%)=(전체건축연면적/대지면적)×100'으로 세대당 대지지분이 얼마인지를 나타내는 것으로 건폐율과 함께 단지의 쾌적성을 결정하는 중요한 변수이기도 하고 오래된 아파트의 경우 재건축을 할 수 있는 결정적 변수의 하나가 되기도 한다. 용적률이 높을수록 대지지분이 줄어들게 되어 불리하며 재건축시 자기부담비율이 증가하기 때문이다.

아파트는 건축연한이 지속될수록 건물분에서는 감가상각이 일어나 가격이 줄어들기 마련인데도 전체적인 가격이 상승하는 이유는 대지지분의 가치상승이 주된 이유라는 점을 생각한다면 대지지분을 결정하는 용적률의 중요성을 이해할 수 있을 것이다.

일반적으로 주거지역에서 적용되는 용적률 상한선은 대도시 400%, 일반 시지역 300%이나 특별규정을 적용받을 경우 일반 시지역에서도 400%까지 적용되기도 한다. 시지역 아파트의 경우 용적률은 택지조건 및 건축년도 등에 따라 많은 차이를 보이고 있는데 최고 300%가 넘는 아파트도 있으며 90년대 이후에 들어선 15층짜리 아파트단지의 경우 대부분이 150~270%의 범위에 포함되고 있는 것으로 생각된다.

거제시의 경우 15층 이상 아파트의 경우 대부분 150~300 %의 용적률을 보이고 있으며 매우 드물지만 특별법의 적용을 받아 건설된 용적률 330%대의 아파트도 있다.

가격비교는 평당이 아닌 세대당 전용면적 기준이 합리적

지난해 평당 600만원대 아파트가 지역에서 처음으로 선을 보인 이후 신현읍 수월을 중심으로 D, P, G, H 등 이른바 브랜드를 강조하는 아파트들이 분양에 들어갔거나 대기 중에 있어 분양가격은 경쟁적으로 높아질 것으로 예상된다.

아파트의 분양공고에 표시되어 있는 가격은 공급면적, 분양면적, 총공급면적 등 복잡하게 표시되어 있다.

용도에 따라 전용면적(아파트의 가장 기본적인 단위이며 벽으로 둘러싸인 현관, 거실, 주방, 욕실, 창고 등 세대별로 독립적으로 이용되는 공간으로 베란다는 제외), 공용면적(계단, 엘리베이터실 등 주거공용면적과 관리실, 경비실, 노인정, 지하대피소 등 기타공용면적으로 구분), 기타면적(지하주차장과 서비스면적인 베란다 등)으로 구분되며 공급면적은 전용면적과 주거공용면적의 합이며, 분양면적은 공급면적과 기타공용면적의 합이며, 총공급면적은 분양면적과 기타면적의 합을 말한다.

아파트 면적이 이렇게 복잡하게 구성된 직접적인 원인은 과거 건축공사비 상한선을 법으로 규제하고 있었기 때문이며 주택업체업자들이 이를 편법으로 피하는 과정에서 생긴 것이다.

아파트에 있어서 전용면적 외의 평수는 허수(평당가격을 낮추기 위해 과도하게 분양평수를 늘리는 경우가 있으나 불법은 아님)가 많기 때문에 아파트 가격에 대한 상대비교는 전용면적을 기준으로 세대당 얼마인가를 먼저 따져본 후 편의시설 차이는 부가적으로 가감을 하는 것이 바람직할 것이다.

최근 분양을 마친 15층짜리 한 아파트의 경우 전용면적 25.7평 아파트의 분양면적은 34평형대이다. 동일한 전용면적을 가진 아파트가 지역 내에서는 29~34평형으로 다양하게 분양이 이루어지고 있다는 점과 이 건설사가 다른 지역에서 비슷한 시기에 분양하고 있는 동일한 전용면적을 가진 아파트가 32평형대라는 것을 볼 때 34평형대 분양은 평당가격을 낮추기 위한 상술로 오해를 받기 십상이다.

또한 전용면적 18.15평 이하, 25.7평형 이하, 25.7평 초과 세대는 각각 세금의 부과기준이 다르고 주택건설에 대한 공공자금의 지원여부도 달라지기 때문에 동일한 단지 안의 아파트라도 평당 분양가격에서 차이를 보이게 된다는 사실도 알아두면 유용하다.

기존 아파트 구입시 안목치수 적용여부 따져봐야

안목치수란 아파트의 면적을 산정할 때 눈으로 보이는 벽체 안쪽의 내부선을 기준으로 전용면적을 산정하는 것을 말한다. 98년 8월 이전의 아파트 설계 및 시공에서 사용된 전용면적 기준은 벽체의 중심선이었기 때문에 안목치수 기준과 비교하면 벽체 두께만큼의 공간이 전용면적에 포함되는 불리함이 있었다.

따라서 입주자들은 아파트 분양시 표시된 전용면적만큼을 실제로 사용할 수 있게 됐으며 새로 안목치수가 적용된 아파트의 경우 그렇지 않은 아파트보다 전용면적 25.7평형 기준 약 1.5~2평 정도 넓어지게 되었다. 또한 세금의 면제나 감면에 적용되는 기준이 면적기준으로 이루어진다는 점에서 안목치수로 인해 넓어지는 면적만큼 세금혜택 적용기준을 사실상 상향시키는 긍정적인 측면도 있다.

다만 안목치수 적용 대상은 사업계획승인이 필요한 20가구 이상의 공동주택, 다세대주택이나 다가구주택, 연립주택 등이기 때문에 이들 주택도 19가구 이하로 지을 경우에는 안목치수를 적용하지 않아도 된다는 점을 유의할 필요가 있다.

가족구성원을 위한 생활공간 개념이 강조되어야

최근 부인 손에 이끌려 모델하우스 몇 곳을 다녀온 조선소에 근무하는 P부장은 요즈음 고민에 빠져있다. 몇 년 사이 아파트 건설붐이 일고 있는 지역으로 이웃들이 하나둘 떠나가면서 부인이 이사를 조르고 있지만 출퇴근이 편한 이곳을 떠나 거리도 멀고 교통편도 여의치 못한 곳으로 이사를 해야 한다는 사실을 선뜻 받아들이기 어렵기 때문이다.

아파트에는 투자가치나 유행보다 더 중요한 요소가 있다. 프리미엄이 붙어 거래되는 신규분양아파트도 일부 있지만 부동산 경기침체와 공급물량의 확대 등에 따라 투기지역이 아닌 많은 지역에서의 아파트는 자산증식보다는 생활공간으로써의 개념이 강조되고 있는 것이 일반적인 추세이다.

아파트를 선택하는데 있어 투자가치를 물론 무시할 수는 없겠지만 실재 아파트에 거주하게 될 가족구성원들의 나이나 사회적인 활동범위 등이 가격에 못지않게 중요한 결정요소가 되어야 할 것이다.

글 이수호 / 이수호해양개발연구소(http://oceanlove.com.ne.kr) 대표