토지거래허가제 확대, 주택거래허가제 및 재건축 개발이익 환수제 도입 등 부동산공개념 관련 제도가 서서히 윤곽을 드러내고 있다.

    건설교통부는 민간전문가 15명으로 구성된 부동산공개념 검토위원회 첫  회의를 5일 여는 등 이번주부터 가동, 법제화 작업에 본격적으로 나설 예정이라고 2일 밝혔다.

    ◆주택거래신고제 = 의원입법 형태로 주택법을 개정, 법원 영장실질심사제와 같이 검인계약서 신고가의 실거래가 여부를 실질심사하는 형태로 시행될 전망이다.

    지금도 부동산 거래시 검인계약서를 시.군.구에 신고한 뒤 6개월 이내에 법원에 등기하도록 돼 있는 점을 감안하면 행정력을 더 보강, 신고가격의 적정성 여부를 판단하도록 하고 위반시 처벌 규정을 신설하면 된다는 것.

    대상 지역은 분양권 전매가 금지되는 투기과열지구나 양도세가 실거래가로 부과되는 투기지역 등이 거론되고 있으나 투기과열지구에 서울 등 수도권 전역과 충청권 및 대구.부산 일부 지역까지 광범위하게 포함돼 있는데다 투기지역에서 실제로 실거래가를 파악해 양도세를 매기고 있기 때문에 투기지역에 제한될 가능성이 높은 것으로 보인다.

    특히 주변지역 아파트 등의 거래실적이 쌓일 때마다 이를 축적해 실거래가 분포자료를 만든 뒤 신고가 접수되면 별도로 정한 상.하한선에 포함될 경우 그대로 인정해줌으로써 행정력을 절감하는 방안도 추진할 예정이다.

    또 무주택자 등 선의의 실수요자를 신고 대상에서 제외하는 방안도 거론되고 있으나 위.탈법 행위를 조장할 우려가 있어 일단 모든 거래를 신고하도록 하는 방안도 함께 논의될 것으로 전망된다.

    ◆주택거래허가제 = 의원입법으로 추진되는 주택거래신고제와 달리 정부입법 형태로 같은 주택법을 개정할 방침이다.

    집값 상승률이 현저히 높은 곳을 건교부 장관이 주택정책심의회 심의를 거쳐 주택거래허가구역으로 지정, 일정 기간을 정해 지정하되 집값이 떨어지면 곧바로 해제할 수도 있게 한다는 것.

    위헌 시비를 없애기 위해 이미 집을 여러 채 갖고 있는 사람은 제외하되 추가로 취득할 때만 제한하고 무주택자는 허가 대신 신고만 하도록 하는 방안이 유력하다.

    건교부가 당초 의견수렴을 위해 마련한 2개안 가운데 다주택자가 주택을 구입할 때 집값의 10% 이상을 주택초과부담금으로 부과하는 방안은 비슷한 내용의 택지초과부담금제도가 위헌 판결을 받은 바 있어 도입되지 않을 것으로 전망된다.

    대신 1가구 다주택자는 사실상 신규 취득을 불허하고, 1주택자도 주택을 사려면 일정기간 내에 기존 주택을 매각하도록 하되 처분하지 않을 경우 이행강제금을 매기는 방안은 헌법에 위배되지 않는다는 법률가 의견이 대다수여서 도입 유력한 것으로 알려졌다.

    특히 허가구역내 주택 구입자가 기존 주택을 매각할 수 없으면 국가나 지자체가 매수청구권을 인정, 사들여 위헌 시비를 없애는 동시에 허가를 받지 않은 계약은 무효로 하고 이를 위반하면 징역 또는 벌금형에 처하도록 할 예정이다.

    ◆재건축 개발이익 환수제 = 부과 방안은 여러가지 있지만 아직 어떤 방식을 사용할지 가닥은 잡히지 않은 상태.

    개발이익환수법을 고쳐 사업 종료시점(준공인가)과 착수시점(정비구역  지정)의 지가상승분 가운데 일정 비율을 환수하는 방안과 용적률 증가분의 일정 비율을 시가표준액으로 부과하는 방안, 일반분양분 분양가를 규제하고 채권입찰제를 제도화, 개발이익을 환수하는 방안 등이 검토되고 있다.

    그러나 재건축 개발이익만 환수하거나 재건축 일반분양분 분양가만 규제할 경우 형평성 문제를 초래할 소지가 있어 용도변경, 신.증축 등 모든 개발이익이 발생하는 분야로 확대 적용하는 방안도 신중하게 검토되고 있다.

    환수한 개발부담금은 고밀.노후주택 리모델링 지원 등에 활용될 예정이다.

    ◆토지거래허가제 = 지금도 시행중인 법률이기 때문에 부동자금이 토지시장으로 옮겨갈 기미가 보이거나 허가를 피하기 위한 분할매매가 성행할 경우 허가면적 기준을 축소하는 내용으로 법을 개정하면 된다.

    주거지역을 현행 180㎡에서 90㎡로, 녹지지역은 200㎡에서 100㎡로, 공업지역은 660㎡에서 330㎡로, 상업지역은 200㎡에서 100㎡로 허가기준을 낮추면 되는 것.

    법을 개정하게 되면 사후 이용실태 조사 정례화, 허가 후 이용목적 변경에 대한 심사조항 신설 등 제도 개선도 병행할 방침이다.