지금까지의 관행은 임대보증금(전세금)을 기준으로 월세를 산정할 때 시장이자율 보다 높은 금리를 적용하였던 것이 현실이다. 그러나 2002년 11월 1일 부터 상가건물임대차보호법(이하 "같은 법" 이라 한다)이 시행되면서 일정한 요건을 갖춘 상가임차인은 이 법의 보호를 받게 되었는바, 같은 법 제12조에 의하면 "보증금의 전부 또는 일부를 월단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다"라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제5조에 의하면 "법 제12조에서 대통령령이 정하는 비율이라 함은 연 1할 5푼을 말한다"라고 하고 있다.

  또한 같은 법 제11조에 의하면 "1) 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 2) 제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다"라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제4조의 의하면 "법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다"라고 규정하고 있다.

  그러므로 상가임대차보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 연 15%의 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없고, 임대인이 차임 또는 보증금의 증액청구를 할 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다 할 것이다.

(자료출처:대한법률구조공단)