공인중개사 창업 준비 ③, 경기 흐름에 맞는 경영전략 수립해야...

▲ 손영민

물이 위에서 아래로 흐르고 불이 밑에서 위를 향해 타듯이 어떤 사물이 일정한 방향으로만 움직인다면 우리는 그것의 미래를 쉽게 예측할 수 있을 것이다. 그러나 부동산이란 도시계획이나 국토이용 계획이라는 국가개발 이용계획에 따라 제한되거나 개발되는 측면이 있어 움직임이 항상 일정하다고 할 수 없다.

과열되는 시장상황 속에서도 정책발표에 의해 일시에 냉각시장으로 변할 수 있는가 하면 침체시장에도 부양책 하나로 일시에 국면이 전환될 수도 있다. 그러나 국가통치 이념과 철학이 사회에 뿌리를 내리고 자본시장의 국제화에 따른 시장경제가 정착된다면 시장 환경변화는 시장의 자율적 힘에 의하여 움직임이 조절될 것이다.

이런 시장에서는 정보가 곧 돈이 된다. 만약 정보를 공유한 동업자 끼리 한 발 먼저 시장접근을 시작하고 한발 먼저 다음 시장으로 옮겨 나선다면 일정 기간 경기흐름을 주도할 수 있음은 물론이고 수익과 자산의 증기를 꾀할 수 있을 것이다.

혹여 불경기 시장에 적응할 수 있는 사업계획 구상이 떠오르지 않아 두려움이 앞선다면 무조건 개업부터 하지 말고 자신감이 생기고 판단이 설 때까지 기다려라. 남의 충고나 부동산경기만 믿지 말고 어떤 시기든 자신감이 서고 감이 잡힐 때 시작하는 것이 자신에게 가장 맞는 개업적기다.

시장의 흐름이 보이지 않아 자신감이 없으면 기다리면서 자신감이 생길 때 까지 공부하라는 것이다. 그러나 공부도 공부 나름이라 부동산 공부라고 해서 항상 현장실습을 핑계로 자신이 마치 김삿갓이라도 되는 양 전국을 유람하고 다닌다면 가족의 오해를 사 괜한 어려움을 자초하고 말 것이다.

이제 우리거제의 부동산시장도 규모면에서 지역적 특징을 나타내는 곳이 많아졌고 그것에 걸 맞는 다양하고도 독창적이며 전문화한 중개기법을 요구 하고 있다. 그 시대 그 경기 상황에서 가장 움직임이 활발한 계층을 고객으로 확보한다든지, 제한적 개발시장에서 독보적인 능력을 발휘한다든지, 잠재고객을 남보다 한발 먼저 일깨워 고객으로 확보 하는 등 나름대로 시대적응 비법이 반드시 수립되어야 한다.

부동산 중개 시장에는 아파트경기를 이끌기도 하지만 때로는 토지, 전원주택, 빌라, 연립, 재건축을 할 수 있을 만한 면적의 단독임야나 상가, 분야별 유흥업소 등 그때마다 주전선수가 순번제로 뛴다. 그래서 경기흐름에 맞는 경영전략 수립의 필요성이 제기되는 것이다.

부동산 경기가 활성화될 때는 정부정책과 함께 이동하면서 개발지나 개발시장에 공격적 경영으로 참여하고 불경기가 닥치면 그 반대 순으로 경기가 하향한다고 보고 한 발 앞서 이동하면 슬기롭게 불경기를 극복할 수 있다.

또한 부동산시장의 첫 단계와 마지막 단계는 항상 역사 이래 이 땅 이 나라를 지키고 구원한 주력세력인 중산층 이하의 국민주택시장임을 참고하기 바란다.

예를 들면 호경기 때는 고층과 신규분양아파트가 시장의 주요 관심대상이 되지만 이 시장은 금융이나 정부정책에 대한 의존도가 너무 높아 정책이나 경기에 민감할 수밖에 없다. 하지만 금융기간에 대한 의존도가 상대적으로 낮고 저축과 안정위주로 한발 한발 조심스레 자립해나가는 국민주택이하 주민의 경우, 최소한의 자립자금이 축적된 상태이기 때문에 불경기 속에서도 작은 소망의 실현을 위해 움직임을 보인다.

특히 이런 시장에서는 단독 임대차나 빌라에서 서민아파트로 이동하는 연결매개 역할을 노려볼 만하다. 불경기 때에는 이른바 틈새시장을 공략하는 것이 현명한 경영전략이 될 수도 있다.